Häuser auf einem Erbbaugrundstück lassen sich finanzieren, aber Banken bewerten sie anders als Volleigentum: Sie verlangen eine ausreichende Restlaufzeit des Erbbaurechts, ziehen bei der Beleihungswertermittlung Abschläge ab und rechnen den laufenden Erbbauzins als dauerhafte Belastung mit ein. Wer ein Erbbaugrundstück kauft oder ein bereits bestehendes Erbbaurecht übernimmt, sollte diese drei Punkte vor der ersten Bankanfrage kennen, weil sie die maximal finanzierbare Summe direkt beeinflussen.

Was beim Erbbaurecht rechtlich anders ist

Beim Erbbaurecht bleibt das Grundstück im Eigentum eines Dritten – häufig einer Kommune, Kirche oder Stiftung –, während der Erbbauberechtigte das Gebäude besitzt und dafür einen laufenden Erbbauzins zahlt. Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Nach § 1 ErbbauRG ist das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches, veräußerliches und vererbliches Recht – deshalb lässt es sich grundsätzlich auch belasten und damit als Kreditsicherheit nutzen.

Für die Bank ist entscheidend, dass sie im Fall einer Zwangsversteigerung nicht das Grundstück selbst verwerten kann, sondern nur das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht am Gebäude. Dieser Unterschied ist der Ausgangspunkt für alle drei Besonderheiten der Finanzierung.

Die drei Punkte, die Banken zusätzlich prüfen

Prüfpunkt Was die Bank verlangt Auswirkung auf die Finanzierung
Restlaufzeit des Erbbaurechts i. d. R. mindestens 10 Jahre länger als die Kreditlaufzeit, häufig Mindestlaufzeit von rund 40 Jahren insgesamt zu kurze Restlaufzeit kann Ablehnung bedeuten
Beleihungswertabschlag pauschaler Abschlag, häufig um 10 % für allgemeine Nachteile aus dem Erbbaurecht senkt die maximale Darlehenssumme
Erbbauzins laufende Zahlung wird als dauerhafte Belastung in die Kapitaldienstrechnung einbezogen senkt die tragbare Kreditrate

Quelle: GrundPartner, „Beleihung von Erbbaurechten", Abruf 17.09.2026. Rechtsgrundlage: § 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), gesetze-im-internet.de.

Besicherung: Hypothek statt Grundschuld auf das Grundstück

Da das Erbbaurecht selbst als grundstücksgleiches Recht gilt, kann es nach § 13 Abs. 1 Pfandbriefgesetz mit einer Hypothek belastet werden – ähnlich wie ein Grundstück im Volleigentum. Der wesentliche Unterschied liegt nicht im Sicherungsinstrument, sondern in dessen Wert: Die Bank beleiht ein Recht mit begrenzter Laufzeit, nicht ein unbegrenzt fortbestehendes Eigentum. Deshalb prüfen Banken zusätzlich vertragliche Beschränkungen im Erbbaurechtsvertrag, etwa maximale Beleihungsgrenzen, die der Grundstückseigentümer selbst festgelegt hat, sowie die vereinbarte Entschädigungsregelung für den Fall, dass das Erbbaurecht am Ende der Laufzeit nicht verlängert wird.

Wo es schwierig bleibt

Ehrlich betrachtet gibt es beim Erbbaurecht Konstellationen, die eine Finanzierung erschweren oder verhindern können:

  • Zu kurze Restlaufzeit. Ein Erbbaurecht mit beispielsweise noch 25 Jahren Laufzeit lässt sich kaum mit einer 30-jährigen Finanzierung kombinieren, weil der Sicherheitspuffer von zehn Jahren fehlt.
  • Vertragliche Beleihungsgrenzen. Manche Erbbaurechtsverträge begrenzen selbst, in welcher Höhe eine Belastung überhaupt zulässig ist – unabhängig davon, was die Bank bereit wäre zu finanzieren.
  • Steigender Erbbauzins. Enthält der Vertrag eine Anpassungsklausel, muss die Bank eine mögliche künftige Erhöhung in die Tragfähigkeitsrechnung einbeziehen, was die finanzierbare Summe zusätzlich senkt.
  • Fehlende Verlängerungszusage. Ist unklar, ob der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht nach Ablauf verlängert, bewerten Banken das zusätzliche Risiko vorsichtiger.

Kein Vermittler kann eine zu kurze Restlaufzeit oder eine vertragliche Beleihungsgrenze verhandeln – das sind Fakten aus dem bestehenden Erbbaurechtsvertrag. Was möglich ist: vor der Anfrage prüfen, ob der konkrete Vertrag überhaupt eine Finanzierung im gewünschten Umfang zulässt, und ein Institut finden, das mit Erbbaurechten in der jeweiligen Region ausreichend Erfahrung hat – nicht jede Bank prüft solche Fälle mit derselben Routine.

Was vor der Anfrage zu klären ist

Wer ein Erbbaugrundstück kauft oder ein Haus auf einem solchen Grundstück finanzieren will, sollte vor dem ersten Bankgespräch den vollständigen Erbbaurechtsvertrag vorliegen haben, insbesondere die Restlaufzeit, die Höhe und Anpassungsklausel des Erbbauzinses sowie eventuelle vertragliche Beleihungsgrenzen. Diese drei Angaben entscheiden bereits vor jeder Bonitätsprüfung darüber, ob und in welcher Höhe eine Finanzierung überhaupt in Betracht kommt.

Weil nicht jede Bank Erbbaurechte mit derselben Erfahrung prüft und die Abschläge bei der Beleihungswertermittlung von Institut zu Institut unterschiedlich ausfallen, lohnt sich hier besonders ein Vergleich mehrerer Anbieter statt einer einzelnen Anfrage. Über unser Formular leiten wir Ihre Anfrage an einen unabhängigen Finanzierungsvermittler weiter, der die Vertragsdetails einordnen und passende Institute benennen kann.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die Prüfung des konkreten Erbbaurechtsvertrags sollte zusätzlich durch eine rechtliche Beratung erfolgen, bevor eine Finanzierungsentscheidung getroffen wird.

Quellen